78년생/7살 딸쌍둥이 아빠/퇴직후 공부/32회차 첫 동차 시험응시 그리고 합격

안녕하세요, 서울거주, 78년생, 7살 딸쌍둥이 아빠입니다.

먼저 후회와 한탄의 글을 쓰는 것이 아니라 합격후기를 쓰게 되서 너무 감사드리고 또 기쁩니다.

일단, 훌륭한 점수는 아니지만 에듀윌의 훌륭한 교수님들과 1년간 함께한 결과를 공개합니다.

뭐 시험이란게 객관적인 난이도의 차이는 정확히 판별하기 어렵다고 생각합니다. 단순 합격률로 비교를 해도 말입니다. 그래서 순전히 제 개인적인 생각이고, 과거 기출문제대비 느꼈던 바를 솔직하게 기록하겠습니다.

1차 - 부동산학개론 : 전체난이도는 중 정도였지만, 계산문제가 생각보다 박스형태나 계산을 한두번 꼬아서 출재하는 바람에 시간이 조금 오래걸렸습니다. // 민법 : 제가 느끼기엔 민법은 항상 상 이었습니다. 이번에도 시간에 쫒기고, 지문의 길이 압박에 눌려 너무 어렵다고 느꼈습니다. 민법은 봐도봐도 눈에 안들어옵니다

2차 - 중개사법 : 난이도는 중하 였습니다. 익숙한 지문들이 많이 나왔지만, 박스형 문제가 정말 사람 미치게했습니다. // 공법 : 난이도 극상. 아래에 다시 이야기하겠지만 문제 풀면서 진짜 울뻔했습니다. // 공시법및세법 : 공시법은 상, 세법은 중 정도였습니다. 이번 공시법과 세법은 정말 지문길이가 너무했습니다.

정말 이번시험에서 최대고비는 공법이었습니다. 문제 풀때도 이게 답이라고 확신하면서 넘어간게 손으로 꼽을 정도였습니다. (물론 제가 확실하게 암기를 안한 것도 이유가 될 수 있겠지만요...) 아래 사진 보시면 알겠지만, 이부분 채점하다가 시험지 덮었습니다. 공법 과락이 나오겠구나 라는 생각에, 그 동안에 시간이 너무나 아깝고, 왜 더 열심히 하지 않았을까 후회하고, 가족들에게 미안하고, 만감이 교차하여 더 이상 채점을 할 수가 없었습니다. (물론 정말 다행히 다음 페이지에서 잘 막아줘서 다행이었지만 말입니다.)

저는 직장을 그만두고 공부를 한 케이스입니다. 공인중개사 자격증에 관심을 가지고 난 후 서점에서 각종 서적들을 훑어본 결과, 아....난 절대 퇴근후 짬시간을 내서 공부해서는 절대 합격할 수 없는 자격증이란 사실을 깨닫기는 그리 어려운 일이 아니었습니다. 결국 오랜시간 가족들과 상의 후, 미래의 청사진을 그려가며 설득하여, 직장을 그만두고, 1년만 저에게 시간을 달라고 하였고, 결국 그 시간을 용인 받았습니다. (물론, 일하러 나가는 와이프에게 너무 미안해, 아침 저녁으로 아이들 등하원 및 집안청소, 설겆이는 온통 제몫이 되었습니다 ㅜㅜ). 아무튼 그 후, 독학은 애초부터 생각하지 않았기 때문에, 학원을 알아보던 중, 결국 "애듀윌"을 선택하게 되었고, 집에서의 왕복거리 등을 생각해서 인강을 선택하게 되었습니다.

이제와 생각해보면 긴 수험기간, 하루만에 그 1년이 평가받는 것 자체가 수능시험 이후로 정말 처음으로 느낀 그런 복잡한 심정이었습니다. 하지만 지금은 이렇게 합격을 하였으니, 저도 미래의 수험생분들께 조금이라도 보탬이 되어드리고 싶습니다.

각 과목별로 노하우 아닌 노하우 전해 드립니다.

부동산학개론 - 지금와서 생각해보면 처음 시작할 때 부동산학개론은 조금 깔봤습니다. 대학때 경영학을 복수전공하기도 했고, 나름 개론의 논리나 이해에 자신이 있었기 때문입니다. 그런데 그게 그렇게 두리뭉실하게 알다보니 후반기로 갈 수록 이론도 조금씩 혼동되고, 공식이 조금만 안보면 자꾸 잊혀지고 특히나 분모, 분자가 자꾸 뒤바뀌는 현상이 나타나기 시작하더라구요. 다행히 과목 특성상, 여러 챕터가 섞여서 나오는 경우는 드물어서 각론 위주로 자신의 노트를 만드는게 중요한 것 같습니다. 반드시 외워야 할 부분과 이해로 대체할 부분을 반드시 구분해야 합니다. 외워야 할 부분은 반드시 키워드 위주로 알고 있어야 하고, 이해할 부분은 실제 문제화 되었을 때, 여러가지 표현으로 등장하기 때문에 당황할 수 있습니다. 특히 계산관련 문제는 과거에 나왔던 문제집을 구할 수 있으면 미리 구해서 먼저 적응을 시작하는 것도 상당히 좋은 방법입니다. (계산문제는 정말 다양한 형태로 나옵니다. 난이도도 점점 높아지구요)

민법 - 무조건 판례 공부 입니다. 기본적인 법조문의 해석 정도의 난이도 문제는 거의 손가락을 꼽을 정도로 소수이고, 대부분 판례입니다. 처음 공부 시작시 당연히 법률단어도 어색하고(쉬운말로 해도 될텐데 왜 이렇게 어려운 단어를 쓸까 ㅜㅜ), 머리에 들어오지 않았습니다. 생각하고 싶지는 않지만, 다시 민법을 공부한다면, 단원별로 처음부터 그림과 함께 케이스를 연구한 노트를 만들면 좋을 것 같습니다. 예를 들어, "대리인" 이렇게 제목을 만들고, 그 밑에 甲, 乙, 丙 등 관계도와 함께 각각의 케이스를 정리해놓으면 나중에 문제를 풀때도 상당한 도움이 될 것 같습니다. 후반기에 이것을 정리하려고 하면 마음이 조급해져 잘 정리가 안됩니다.

중개사법 - 제가 참 좋아하는 에듀윌의 임선정 교수님이 항상 하는 말이 있습니다. 중개사법은 암기과목이다. 암기가 안되면, 그것도 정확하게 암기가 안되면 점수가 오를 수가 없다. 와...이 말은 그냥 진리입니다. 화장실에서 지하철에서 무조건 시간 나면, 하루에 한번씩은 무조건 봐야 그 감각이 사라지지 않습니다. 다른 과목들과 다르게 여러 챕터가 혼합되서 문제가 나오는 과목이기 때문입니다. 앞 챕터부터 암기가 안된 상태에서 뒤부분으로 가면, 이건 시간만 버린거지 하나도 머리에 남지 않습니다. 예를 들면, 확인설명사항, 금지행위, 행정처분 등 숫자와 함께 "해야한다"와 "할수있다"의 어휘 향연은 정말 사람 미치게 만듭니다. 밀려서 한꺼번에 암기하지 마시고, 꼭 그날 그날 암기노트를 만들면서 암기하고, 또 덮어서 암기하고, 그 위에 또 암기하고, 무조건 암기가 생명입니다.

공법 - 이 과목은 제가 뭐라 말씀을 못 드리겠습니다. 진짜 암기할라고 하면 너무 양이 방대하고, 그렇다고 이해로 풀 수 있는 과목도 아니고, 시험공부 중에는 방향을 정하지 못하고, 그냥 머리에 들어오던지 말던지, 기본서를 읽고, 또 읽고, 체계도를 읽고, 또 읽고, 그냥 무한 반복이었습니다. 문제를 봐도 항상 새로운 문제로 다가오고, 어제 풀었는데도 기억도 안나고, 정말 너무 힘든 과목이었습니다. 하지만, 여러분 40점만 넘어야지라는 생각으로 처음부터 포기하지는 마세요. 일단 각 단원별 체계의 흐름을 먼저 암기를 한 다음, 체계와 상관없이 단순 암기해야 하는 파트들이 있어요. 그런 부분들은 반드시 암기노트를 외워서 툭 치면, 툭 나올 정도로 암기하시고, 제목 그대로 공법입니다. 문장을 무떡대고 꼬진 않아요. 어찌보면 정말 정직한 과목입니다. 정말 많이 회독하셔서 문장 자체가 눈에 익숙해지도록 하는 것이 관건입니다.

공시법 - 지적법과 등기법으로 나뉘는데, 지적법에 더 집중하여 공부하라고 많이 들 말씀하십니다. 아무래도 암기만 되면 문장도 간결하고, 답도 정확히 보이기 때문이죠. 반면 등기법은 여러 상황에 대한 이해가 필요하기 때문에 암기가 된다고 하더라도 문제의 답을 고를 때는 상당히 애를 먹이기 때문이죠. 근데, 이게 시험 패턴이 조금씩 변하는 것 같습니다. 지문이 너무 길어집니다. 단순 암기하면 될 것 같은데, 문장도 조금씩 꼬기 시작합니다. 전 이 과목도 전략과목이라고 생각했는데, 생각보다 안나왔습니다. 이 과목은 지적법 통째로, 등기법 통째로 한꺼번에 공부하는 것이 더 좋을 것 같습니다. 각각의 케이스별로 공유하는 문장들이 굉장히 많기 때문이기도 하고, 한 문장이 비슷해보여도 앞부분은 같고 뒷부분은 다르기 때문입니다(지금은 무슨말인지 이해가 안되시겠지만, 시간이 지나면 아마 이해하실겁니다). 소단원이 아니라 반드시 지적접 전체, 등기법 전체 이렇게 공부하셔야 공통점과 차이점이 눈에 보이실 겁니다. 그러면 고득점으로 이어집니다.

세법 - 세법은 문항수가 16문제입니다. 다른 과목에 비해서 상당히 적은 편입니다. 근데, 분량은 정말 어마어마합니다. 더군다나 부동산관련 세법들은 일년에도 수차례 바뀌기 때문에 항상 긴장해야 합니다. 물론 교수님들이 선제적으로 대응해주시기는 합니다. 결론부터 말씀드리면, 가지의 가지 끝부분에서 나오는 것 까지 다 암기할 필요는 없습니다. 기본서의 분량 대비 문항수가 너무 적기 때문에, 지엽적인 곳에서 잘 나오지 않습니다. 큰 흐름에서 이해할 수 있는 부분 위주로 문제가 출제되는 것 같습니다. 특히나 현시대의 부동산 문제에 가장 중요시 되는, 종부세, 양도세 등은 다수의 문제가 포함이 됩니다. 양도세와 종부세 공부하는 양을 80%, 나머지를 20% 정도 생각하고 공부하시는 것을 추천 드립니다. 특히나 비과세요건, 1세대 1주택 요건 등 사회 이슈화 되는 부분들을 중점적으로 커버하시면 좋을 것 같습니다.

종합 - 1차가 합격해야 2차도 합격하는 시험입니다. 짧은 기간에 동차 준비하시 마세요. 어찌보면 엉덩이와의 싸움입니다. 각 차 시험마다 전략과목을 택해야 해요. 1차과목에 난 민법에 자신이 있다. 그러면 민법을 무조건 고득점을 받아야 합니다. 최소 80점 이상!!!, 그리고 부동산학개론에서 과락을 면해야 겠죠. 과락만 면해도 평균 60점 이상 합격입니다. 1차를 합격해야 2차도 볼 수 있는겁니다. 동차 시험에 도전하여 2차과목 올100점 받아도 1차과목 평균 59점이면 아무 소용없습니다. 말짱 도루묵!!!. 반드시 공부시작 처음부터 과목별로 나만의 노트를 만들어야 합니다. 언제든 궁금하면 노트 펼쳐서 확인, 짧은 시간에 노트 펼쳐서 생각정리, 어느 장소에서든 기본서 없이도 과목별 흐름을 챙길 수 있는 그런 노트 말입니다. 반드시 처음 시작할 때부터 만들어야 합니다. 후반기에 정리하면서 만들어야지 생각하면 그 땐 너무 늦습니다. 후반기에는 무조건 문제풀고 오답정리하고, 문제풀고 내용정리하고, 이 패턴으로 돌아가야 합니다.

원래 천재, 봤다하면 전교1등, 반1등, 한번 본거는 절대 잊어버리지 않는 엄청난 기억력의 소유자 등을 제외하고, 지나다니면서 공인중개사 사무실을 바라보며, 너무나 많은 개업공인중개사들을 보며, 뭐 좀 공부하면 되겠지, 아주 가볍게 운전면허시험 공부하는 것 쯤으로 생각하시는 분들은 지금 맘 접으십시오. 이게 왜 국가자격시험이고, 왜 "공인"이라는 글자가 붙어있는지 진지하게 생각하셔야 합니다.

역대 최대 응시인원, 최다 개업, 최다 폐업, 부동산 세제 수시 개편, 과다 경쟁, 과다 광고, 등등 공인중개사라는 직업에 대한 사회적으로 흔히 볼 수 있는 키워드 들입니다. 저도 공부하는 와중에 수도 없는 주변의 말들, 세간의 관심들, 각종 언론보토, SNS, 유튜브 등 자꾸 포기하게끔 유도하는 요인들이 너무 많았습니다.

장롱자격증 만들거 아니면, 정말 신중하게 내가 이 자격증이 정말 필요한가? 생각해볼 필요가 있습니다. 이미 과다경쟁으로 인해 폐업하는 사람들이 저렇게 많은데, 굳이 왜 힘들게 이 자격증을 따려고 할까?? 요즘 세상에 과다경쟁 아닌 곳은 없습니다. IT강국인 대한민국에서 이제 독과점이란 자체가 무의미 해진 것 같습니다. 약육강식, 적자생존...같은 일을 하더라고 연봉수억씩 버는 사람도 있고, 힘들어서 그만두는 사람도 있습니다. 그 차이는 절실함 아닐까 생각합니다. 그 절실함이 엉덩이의 힘도 길러주고, 그 힘으로 책상에 오래앉아있게하고, 졸음도 참게 해주고, 결국 합격의 길로 이끌거라 생각합니다.

저는 이제 남은 생은 이 길을 걸을 겁니다. 일반 개인이 가지고 있는 가장 큰 자산, 부동산. 그 누구에게는 전재산이요, 그 누구에게는 삶의 전부일 수 있습니다. 그 거래에 대한 중요성은 굳이 입 아프게 이야기하지 않아도 이 글을 보고 계신분들은 다 알거라 생각합니다.

"아무에게나 도전을 권하고 싶진 않지만, 누구나 합격 할 수 있습니다"

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