영어강사에서 공인중개사로 새출발!

지난 7-8년을 영어강사로 일했다. 코로나를 겪으면서 사교육업계에 미치는 타격을 두 눈으로 목격하고, 학원의 강제휴업을 한 달을 경험했다. 이제 코로나뿐만 아니라 어떤 바이러스가 우리 일상을 또 강타할지 모르는 시대에 살게 되면서 나중에 내가 직접 학원을 열겠다는 마음속 포부는 점점 희미해졌다. 어린 학생들이 오는 학원은 어떤 곳보다도 방역에 민감하게 대응해야 하는데 개인이 운영하는 학원은 시기에 따라 철저하고 민감하게 대응하는 데 한계가 있다는 걸 깨달았다. 그것은 곧 학원 원장의 주머니 사정에 따라 달라지기 때문이다. 

그렇다면 온라인으로 수업을 하면 안 될까? 하는 생각도 당연히 있었다. 하지만 수업을 직접 해보면 모든 사용하는 툴이 줌 아니면 MS 팀즈 등을 사용하는데 비대면 수업을 하기 위해 모든 자료를 온라인으로 전환해야 하고 제작해야 한다. 미리 제작이 되었다면 얘기가 달라지겠지만 수업 콘텐츠를 위해 사용하는 자료에 있는 저작권 문제 등 다양한 새로운 문제를 직면하게 된다. 학원에서는 현장에서 수업을 끝내고 화면을 끄거나 책을 덮으면 그만인데 온라인 수업은 혹여 학생이나 학부모가 모두 캡처해서 자료에 대해 폰트 하나라도 저작권을 걸고넘어지면 일이 커진다. 

?그리고 무엇보다 근본적으로 사교육업계에 더 이상 있고 싶지 않았다. 내가 마지막으로 있던 학원은 일대일 학습 컨설팅 학원이었다. 아이들의 학습 계획도 함께 세우고 아이들의 상담도 하였다. 경제적으로 수준이 높은 동네였는데 아이들이 물질적으로는 풍요롭더라도 부모님의 사랑에 목말라 있거나 자기 자신을 혐오하거나 만족하지 못하거나 주의 집중력이 심각하게 산만한 아이들이 많았다. 하지만 일대일 컨설팅 학원이다 보니 아이들 1인당 학원비는 어마어마하게 높았다. 나는 사실 내가 그 학원비에 걸맞은 그 정도의 가치 있는 서비스를 아이들에게 제공하고 있는지 확신하지 못했다. 하지만 절대 그것을 티 내서는 안됐다. 학부모들의 심리적 불안감을 이용해야 했고 아이들이 계속 이 학원에 다니도록 끝없이 설득해야 했다. 하지만 결국 나조차 아이들이 여기 왜 계속 있어야 하는지 납득하지 못했다. 오히려 내가 아이들을 붙잡고 괴롭히는 것 같았다. 나는 죄책감에 시달려 얼마 지나지 않아 그 학원을 그만두었다. 그리고 나서도 세 달 동안 꿈속에 아이들이 괴로워하고 있는 모습의 악몽을 꾸었다. 그래서 난 다른 직업으로 아예 전환하고 싶었지만 어떤 일을 해야 할지 뾰족하게 떠오르지 않아 무작정 여러 분야의 책만 읽었다.

?그러던 중 하루는 오빠는 내가 평소 관심 있고 감이 좋은 부동산 공부를 제대로 해보는 게 어떻겠냐고 제안했다. 이전에도 공인중개사 공부를 해볼까 고민이 해본 적 있는데 확신이 서지 않아 도전하지 않고 있었다. 하지만 예전과 달리 이제 사교육업에 완전히 마음이 떠났고 새로운 일을 하고 싶었다. 그래서 며칠 고민해 보다가 에듀윌 공인중개사 인강 환급 과정을 알게 되어 마음의 결정을 내리고 수험 생활을 시작하게 되었다.

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그리고 오늘!! 2022년 4월부터 만 7개월 동안 공부하여 1, 2차를 최종합격하였다.

이제 과목별로 어떻게 공부를 했는지 내 나름대로 정리해 보았다. 나는 학원에 가지 않고 100% 에듀윌 공인중개사 인강과 교재로만 공부했다.

1차 과목: 부동산학개론 - 이영방 교수

넓고 얕은 지식을 갖춰야 하는 과목이다. 하지만 다른 과목에 비해 원리를 알면 적용하면 되는 문제들이 꽤 많기 때문에 휘발성이 낮은 과목이다. 이영방 교수님이 가장 유명한 것 같아서 다른 분 강의는 들어본 적 없이 오로지 교수님 강의만 처음부터 쭈욱 들었다. 나는 4월부터 시작해서 전 과목을 기본이론 강의부터 들었다. 기본이론, 심화이론 강의로 이론을 두 바퀴 돌렸고 기출문제는 강의를 한 번 듣고 나머지 혼자 다시 풀면서 두 바퀴를 더 돌렸다. 

?이영방 교수님 강의의 강점은 교수님만의 교안 자료다. 프린트할 분량이 굉장히 많아서 나중에 제본집에 가서 책으로 묶었다. 심화 이론 교안은 시험 보기 직전까지 보는 자료이기 때문에 꼭 제본하기를 추천한다.

이영방 교수님은 부동산 경제, 투자, 시장론, 감정평가 방식 등 다양한 계산 문제 원리를 먼저 이론 강의에서 설명해 주시고 문제풀이에 들어가면 계산기를 활용해서 요령 있게 계산하는 방법을 알려주신다. 무조건 외우기보단 교수님이 어떻게 요령식을 만드시는 건지 이해하고 푸는 게 중요하다. 무작정 외우다가는 나중에 숫자가 바뀐 문제가 나오면 당황해서 못 풀 수도 있다.

이론강의를 충실히 듣고 계산문제를 기출풀이부터 반복적으로 풀어서 손에 익히면 휘발성이 낮은 과목이라 그래도 시험이 가까워져도 가장 덜 불안했던 과목이다.

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1차 과목: 민법 - 채희대 교수

에듀윌 공인중개사에서 일타 강사는 심정욱 교수인데 나와는 스타일이 잘 안 맞는 거 같아서 여러 교수님 강의를 들어보다가 채희대 교수님으로 정착했다. 사실 채희대 교수님은 조곤조곤 자세히 설명해 주시기는 하지만 그렇다고 설명이 쉽다는 건 아니다. 나는 생애 처음으로 민법 공부를 해보았기에 정말 어려웠다. 처음 두 달인가 공부하고 에듀윌 모의고사 봤을 때 30점대 나왔다. (모두들 희망을 가지시길..!!!) 공부를 하다 보면 내가 더 잘 이해할 수 있을 것만 같아서 막 깊이 파고 들려고 할 수도 있는데, 공인중개사 시험은 절대 그렇게 공부하면 안 된다. 만약에 용어가 이해가 잘 안 가고 판례가 정확하게 내가 설명할 수 있을 정도로 이해가 가지 않더라도, 기본적인 내용과 핵심 결론만 이해했으면 그 자체로 외우고 넘어가는 게 효율적이다. 모든 걸 다 이해하고 문제를 풀겠다는 생각 자체를 하면 안 된다. 이건 법학자를 뽑는 시험이 아니라 한 문제라도 더 맞추는 사람을 위한 시험이다.

민법은 판례가 매년 새롭게 쏟아지는 과목이라 최신 기출 경향을 풀어 보는 것도 도움이 된다. 막판에 채희대 교수님이 마무리 정리 100선 강의에서 2022년 변리사, 감정평가사 등 각종 시험에서 나온 문제들을 추려서 100문제를 뽑아서 올려 주셨는데 그걸 풀어보면서 최신 판례 동향도 알고, 난이도를 체감하면서 '아 다행히 많이 어렵지 않구나' 하며 자신감을 가질 수 있었다. 

?민법 내용이 너무 방대해서 서점에 파는 요약집을 사서 보려고 했는데, 결론적으로 도움 하나도 안됐다. 기본서 보는 게 훨씬 도움 된다. 문제 풀다가 이론이 막히면 내용을 찾아봐야 하는데 요약집을 보면 이게 뭔 소린가 싶어서 결국은 기본서를 다시 보게 된다. 기본서에 필기를 모두 해두고 기본서를 반복적으로 보는 게 가장 도움이 많이 된다.

1차 과목은 2차 과목보다도 더 신경 쓰고 확실하게 공부해두는 게 마음 편하다. 어차피 2차 과목은 1차 과목을 통과 못하면 모두 허사가 된다. 기출문제도 틀린 문제는 반드시 반복적으로 풀어보고 답이 보일 때까지 반복하는 게 좋다. 막판에 기출문제 풀었을 때 부동산학개론은 100점도 나왔고, 민법은 90점까지 나왔다. 이미 풀어 본 문제이기 때문에 아무리 점수가 높게 나와도 자만하면 안 된다. 그 점수가 내 진짜 점수는 아니기 때문이다.

?그리고 에듀윌 공인중개사에서 가장 마지막에 보는 D-30 전국 모의고사가 있는데 이때 나온 점수가 거의 실제 시험 점수와 가장 비슷했다.

2차 과목: 공인중개사법령 및 중개실무 - 임선정 교수

와 공인중개사법... 이게 정말 애먹었던 과목이다. 공부해 본 사람은 알겠지만 행정형벌, 과태료, 절대적 등록취소, 상대적 등록취소, 자격취소, 자격정지, 업무정지 등 각종 비슷한 내용이 많다. 이것만 제대로 외워도 70점 이상은 기본으로 넘는다고 생각해도 된다. 막판까지 헷갈려서 정말 말 그대로 내 머리를 쥐어박으며... 괴롭게 공부했다. 임선정 교수님 교안에 있는 책받침(그림 자료는... 나한테는 더 헷갈려서 사용하지 않았다)을 코팅해서 그걸로 계속 외웠다. 그리고 임선정 교수님의 강의노트 부교재가 있는데 기본이론 강의 끝나고 심화부터는 그 교재만 봐도 충분하다. 다만 글이 많이 생략되어 있고 화살표로 표기되거나 X로만 표기되는 등 간략한 표현이 많아서 확실히 기억이 안 나면 기본서에서 내용을 꼭 확인하고 넘어가야 한다.

공인중개사법은 그래도 법 개정이 많지 않은 과목이라 기출을 풀다 보면 이제 비슷비슷한 유형과 답이 눈에 보인다. 자신만의 방식으로 표로 정리해서 외우는 것도 좋다. 어떤 방식으로든 머릿속에 집어넣는 게 가장 중요하다. 임선정 교수님은 그림을 그려서 스토리 라인으로 외우는 방식으로 수업하신다. 하지만 그 방식이 나한테는 그다지 잘 맞지는 않았다. 스토리를 외우고 암기 내용은 또 따로 외워야 하는 거 같았다. 그래서 수업을 모두 듣기는 했지만 암기 방법은 내 방식대로 정리해서 외웠다. 가장 애먹으면서 고생한 과목인데 90점이 나와서 효자 과목이 되었다...!!

2차 과목: 부동산공법 - 김희상 교수

김희상 교수님의 체계도가 정리가 잘 되어 있고 핵심적인 내용은 글로 따로 정리되어 있어서 활용하기 좋다. 이번 시험에서 가장 멘붕을 안겨 준 과목이 바로 공법이다. 진심 공법 때문에 다른 거 잘 봤어도 떨어질 거 같았다. 왜냐면 이번에 말도 안 되는 부분에서 출제가 너무 많이 됐다. 건축법에서 거들떠보지도 않은 건축 기법, 기술 규제 같은 파트가 나와서 정말 황당했다. 이게 내가 기억이 안 나는 건 내 탓인데 교수님도 그냥 넘어가라고 한 부분에서 엄청 나왔다. 시험 총평 보니 다른 공법 교수님들도 이번 시험은 지난 10년 기출에서도 나오지 않은 범위에서 나왔다고 교수님들조차 문제 풀면 고득점 하기 힘든 수준이라고 하셨다. ㅋㅋㅋㅋ 공인중개사법은 실제 시험에서 20분 만에 풀고 공법으로 넘어왔는데 반 정도 풀고 완전히 좌절이었다. 극적으로 47.5점 득점 ㅠㅠㅠ 40점도 안 나올 줄 알았다 정말로..

사실 어떤 교수님이 잘 찍어 준다 이런 것도 낭설이다. 어디서 나올지 모르는 게 공법이다. 이제 내년에는 또 어떻게 나올지 모른다. 올해가 정말 극악의 난이도였다고 생각하기 때문에.. 하지만 내 생각엔 이럴수록 교수님들이 말씀하시는 빈출 부분을 확실하게 외워둬야 할 거 같다. 빈출된 부분은 반드시 나오긴 나온다. 어디서 나올지도 모르는데 평소에 잘 나오지도 않는 부분 외웠다가 안 나오면 그거야말로 낭패다. 암턴 수험생은 방법이 없으니 교수님이 찍어주는 부분 잘 외워두는 게 최선이다. 김희상 교수님의 장점은 수업이 깔끔하다는 거다. 기본서 밑줄 그어둔 거 보면 공법이 가장 핵심만 그어져 있다. 공법은 사실 교수님보다도 본인이 얼마나 시간 투자해서 외우는가의 문제다. 용적률, 건폐율 제한은 꼭 외워둬야 한다!!

2차 과목: 부동산 공시법 - 김민석 교수/ 부동산 세법 - 신성룡 교수

내 발목을 붙잡을 뻔했던 이 과목... 공시법은 등기가 극악이고 세법은 그냥 다 어렵다. 모든 게 다 헷갈린다. 김민석 교수님은 설명은 매우 쉽게 잘 해주신다. 교수님의 암기 노트 프린트도 있다. 가장 확실한 건 지적법을 확실하게 하는 게 승률이 좋은 거 같다. 등기법은 어렵게 내면 밑도 끝도 없다. 하지만 지적법은 어떻게 보면 단순 암기 내용이 대부분이라 변형하기가 어렵다. 지적법을 우선적으로 공부하는 게 효율적이다.

신성룡 교수님은 수업을 꼼꼼히 하신다. 웬만한 부분은 건너 뛰는 게 거의 없다. 어느 부분은 문제풀이로 넘기기도 하지만 대부분은 이론수업에서 모두 다룬다. 세법도 양이 방대해서 체계도가 있다. 그리고 체계도에 딸려 있는 암기카드가 있는데 막판에 이게 도움이 많이 됐다. 여러 자료 볼 시간도 없을 때 암기카드 보면서 취득세, 등록면허세, 재산세, 양도소득세 헷갈리는 부분 휙휙 넘겨 보며 비교해서 외우기 좋다.

이번 시험에서 공시법 풀다 보니 세법이 너무 시간이 부족해서 사실 많이 찍었다... 그런데 어쨌든 57.5점이라도 나온 게 정말 다행이라고 생각한다. ㅋㅋㅋ ㅠㅠ 공시법, 세법은 많은 시간을 투자하기에는 문제가 24개, 16개로 나누어져서 부담스럽다. 하지만 그렇다고 너무 등한시하면 나처럼 운에 기대야 한다. 2차 과목은 무엇보다도 균형적으로 시간을 나누어 공부하는 게 가장 중요하다. 기억하자, 공인중개사 시험은 전체적으로 무난하게 봐야 이기는 시험이다. 한 과목을 뛰어나게 잘 하는 건 아무 필요 없다.

***TIP : 노트정리!

나의 작은 팁을 얘기하자면 나는 A5 크기의 노트 3권에 전 과목 중요 내용을 모두 정리했다. 그리고 그걸 기출풀이, 모의고사 풀이할 때 오답하면서 계속 반복적으로 보고 외웠다. 시험장에서도 그 노트만 봤다. 사람마다 본인이 헷갈리는 이론 내용, 자주 틀리는 부분이 모두 다르다. 따라서 교재나 시중에 파는 요약집보다는 자신만의 비법 노트를 만들기를 추천한다. 사실 노트 정리하다 보면 시간 낭비하는 거 같기도 한데 결국엔 그게 도움이 된다. 노트 정리하면서 공부되고 외우면서도 공부가 된다.

너무 일찍부터 노트 정리하기보단 기출 2회독 정도부터 정리하는 걸 추천한다. 그래야 내가 어느 부분이 약한지 알고, 어느 부분이 자주 나오는 부분인지 구별이 되기 때문이다. 그게 조금은 눈에 보여야 효율적으로 정리할 수 있다. 나는 단원 순서로 정리하지 않고 에듀윌 공인중개사 교재에 보면 빈출 단원 순서로 정리된 페이지가 있는데 그 순서로 정리했다. 기출 비중이 가장 큰 순서부터 가장 적은 부분 순으로 정리했다.

공인중개사 준비에 앞서 이 글을 찾아보신 분들에게 공부법에 대해 아주 조금이나마 도움이 되면 좋겠다!