합격수기

?제가 학개론 95 민법 92.5 공법 90 중개사법 87.5 공시세법 82.5를 맞고 합격한 공인중개사 시험 합격수기입니다. 뒤늦게 올립니다. (죄송)

이번 35회 시험은 기출문제, 학원강의 둘 다 많이 벗어났다고 하죠? 난이도도 높았고... 지금 학원 유튜브만 들어봐도 "내가 이거 이야기했잖아.. 나온다고.."라고 주장하는 메이져 학원 강사들 많을 겁니다. 그리고 "난이도 낮았다. 쉬웠다"고 주장하는 싸가지 물 말아먹은 강사도 많을 겁니다. 그런데, 수업을 들은 사람들은 그런 말을 들은 기억이 없을 겁니다. 아무튼, 그래서 이제야 합격수기 올립니다.

1. 공부를 시작한 이유

40대가 들어서 사는게 그냥 타성이 젖은 것처럼 느껴질 때가 많았습니다. 이런 타성은 곧 패배주의로 연결이 되기도 했었죠. 이게 제가 이 공부를 시작한 이유입니다. 작은 성취감이라도 맛을 보기 위해서... 패배주의에 빠진 내 인생을 다시 젊을 때로 되돌리기 위해서... "나 아직 안 죽었어..."

게다가 40년 넘게 살던 아파트가 재건축으로 철거에 들어갔습니다. 재건축, 도장 찍으라면 찍고.. 등기우편 오면 왔나보다.. 총회 참석하라면 거수기하러 가고.. 그러다가.. "아! 이건 안되겠다.."라는 생각이 들었습니다. 이게 제가 이 공부를 시작한 이유입니다.

2. 공부를 시작하기 전..

저는 2월 마지막주에 일단 1주일 가량 시험과 관련된 서치를 했습니다. 자료만 수집한 것이죠. 그래서 에듀윌, 박문각, 해커스 등을 놓고 고민을 하다가 에듀윌을 선택했죠. 에듀윌을 선택한 이유는 "문제집이 좋아서" 입니다. 문제집이란 '기출문제집'을 말합니다. 이게 좋아서 에듀윌을 선택했습니다. 문제집이 좋다는 이야기는 해설이 풍부하고 좋다는 이야기입니다. 박문각과 끝까지 고민했는데, 결정적으로 박문각 선택 안한 이유는 거기는 그냥 요약서로 시작해서 요약서로 끝난다는 점 때문입니다.

요즘 요약서로 강의하고, 요약서에서 찍어준 곳만 외우라는 강의가 에듀윌, 박문각을 중심으로 유행하는 중인데.. 저는 이건 좀 별로입니다. 이번 시험에서만 해도 큰 틀을 알거나, 그에 대한 감이 있으면 몰라도 풀 수 있는 문제가 많이 있었습니다. 이런건 기본서로 혹은 큰 틀을 잡을 수 있는 책으로 해결해야 합니다. 요약서는 절대 답이 되지 못합니다. 오히려 독입니다.

게다가 기본서 조차도 요약된 것인데, 요약서는 기본서를 또 압축한 것이라서, 독해에 시간이 많이 소요됩니다. 이것이 제가 요약서는 펴보지도 않고, 기본서만 본 이유입니다. 오히려 요약서로 시간 줄이려다가 시간을 훨씬 더 잡아먹는 것이 두려웠기 때문이죠.

3. 공부를 시작한 이후

공부를 시작하고 3월부터 7월까지는 순조롭게 흘러갔습니다. 그간 기본서도 10회독 가까이 했고, 기출문제만도 이 당시에 8회독을 했습니다. 여기에 양창수 교수님의 민법입문 이란 책을 틈틈히 읽었습니다. 이것도 5회독이더라구요. 저는 이 책 읽은게 고득점 비결이라고 감히 말하겠습니다.

7월에 갑자기 제가 운영하던 회사가 매각이 되었습니다. 이 때문에 매우 바빠졌죠. 하루에 안 놀면 시간을 하루 8시간 만들던것에서 하루에 4시간 만들면 다행인 날들이 이어졌죠. 그러다 8월 중순, 우리 회사가 입주한 건물에서 자기네들이 "적자보고 있다, 적자가 심하다."고 9월말까지 나가라고 합니다. 즉, 쫒겨난거죠. 이걸로 보상문제, 이사문제 등으로 10월초까지 시끄러웠습니다. 경찰서도 다녀오고, 구청도 들락날락하고.. 이 당시 민법, 중개사법에서 배운 상임법 들이대며 건물주랑 싸웠습니다. 결국 보상금은 받아냈죠. 그러다 시험 5일전. 큰외숙모가 췌장암으로 돌아가셨습니다. 바로 전날 고비를 넘겼다고 해서 안도의 한숨을 쉬고 있었는데 시험보는데 절망적이었습니다. 큰외숙모 장례에 왜이리 나서냐고 할 수도 있겠습니다만, 저는 동갑내기 외사촌과 중학교 들어가기 전까지 같이 컸습니다. 그리고 지금도 친밀합니다. 형제 같죠.. 그러니 외면할 수가 없었습니다. 장례 치르고, 발인까지 하고 와서 다시 공부를 했습니다. 이게 시험 2일전입니다.

7월 이후로 조용할 날이 없었는데, 왜 붙었냐... 이에 대해 제가 생각을 해보자면, 잠시도, 어딜가든 책은 놓지 않았다, 그리고, 미리미리 많이 해놨다 이런 말씀을 드릴 수 있겠습니다. 책을 볼 시간이 안 되면, 기출지문 적어놓은 페이퍼라도 보고 있었습니다. 이렇게 6월 이후에는 산 것 같습니다.

아... 그리고, 공부 시작한 이후로는 차를 가지고 출근한 적이 없습니다. 지하철이나 버스를 이용했죠. 그냥 거기서도 공부하는 겁니다. 회사까지 30분 정도 걸리는데 그 30분이면 A4 두 장으로 정리한 기출지문을 다 봅니다. 이거 보려고 차는 버리고, 대중교통으로 출퇴근 했습니다.

4. 공부방법(학원 및 교재선택)

에듀윌에서 강의는 공법, 세법 기본강의만 들었습니다. 에듀윌 교재중 공시법 기본서가 가장 좋은 것 같습니다. 공시법은 딱 한군데 약점이 있는거 빼고는 정말 좋습니다. 약점이 있는 곳이란 '전유부분 등기'입니다. 대목토, 대표, 대뜻하는 부분이요.. 이 부분만 좀 약하고 나머지는 최강입니다. 이 부분은 구렁이 담 넘듯 넘어가는 면이 있습니다. 공시법 기본서에서 저 밑에 있는 부분이 이번 시험에서 많이 나왔습니다. 대부분 이런걸 처음 보는 지문이라 했겠죠.. 그냥 저는 잠재의식에 의존해 답을 찍었는데 모두 맞았습니다.

일단 저는 기본서와 단원별 기출문제집, 회차별 기출문제집(10년치), 공법 암기장 이 네 개만 가지고 했습니다. (그 외 학원에서 준 책은 알라딘에 팔았습니다.) 거기에 양창수 교수님의 민법입문까지 하면 5가지네요. 이 5가지만 봤습니다. 양창수 교수님 책은 7월까지만 봤습니다. 거기에 기출지문은 처음에는 A4용지에 적어서 가지고 다니면서 외우다가 나중에는 노트에 축약해서 읽었습니다. 저는 강의와 학원에 그렇게 크게 의존하지 않았습니다. 하지만 오시훈 공법 암기장에는 많이 의존했습니다. 세어보니 15회독을 했더군요.

일단 교재선택에서 회차별 기출문제집 선택은 실패했습니다. 이건 에듀윌께 아니라서 그런 것 같기도 합니다. 마이너 업체에서 출간한 회차별 기출문제집이 1월에 출간된게 있어서 그걸 산건데 이 책에 오류가 매우 많았습니다. 오류라는건 처음엔 몰랐다가 9월 정도부터 보이기 시작했죠. 아무튼 오류가 매우 많은 책이었습니다. 특히 세법, 공법, 중개사법에 정말 많았습니다. 회차별 기출문제집은 에듀윌 등 메이저 업체에서는 발간이 매우 늦습니다. 6월 말이나 되어야 나옵니다. 그나마 박문각이 가장 빨라서 3월말, 4월초에 나옵니다.

교재선택에서 신의 한수가 된 것이 양창수 교수님 책입니다. 이 책은 공인중개사 시험에 맞춰서 썼나 싶을 정도고 책의 내용의 거의 대부분이 시험범위와 겹칩니다. 한 5% 이하만 빠진다고나 할까요? 아무튼 이 책을 5회독 한 것은 신의 한수였습니다. 책은 민법책 치고는 매우 얇은 편인데(제가 본 판은 240페이지였습니다.), 있을 내용은 다 있고, 기본서 보면서 이해가 안되는 부분은 이 책이 모두 메꿔줬습니다. 사실 기본서도 교과서에서 축약한 것이거든요. 아무튼 민법입문에는 없는 것이 기본서에는 있는 것들이 있는데, 이런 것은 가볍게 지나갔습니다. 그러니까 이 책이 민법에서 제게는 코어 교재였던 셈입니다. 이 책은 3월부터 6월말까지 5회독만 했습니다. 이미 5월말에 3월 모의고사에서 30점이던 민법점수는 8월말 기출문제집 기준으로 97.5까지 나왔습니다. (모의고사는 그 이후로 보지 않았습니다.) 이 때가 합격을 직감한 순간이었습니다.

그러면서 기본서는 8월초까지 10회독을 하고, 그 이후는 기출문제집 단원별, 회차별을 가지고 계속 돌렸습니다. 그리고 2일전 기본서만 이틀 동안 두 번을 돌렸습니다. 계획은 기출도 돌리는 것이었는데 시간이 없더군요. 기본서만 돌렸습니다. 그러니까 4월부터 시험 전주까지 기출만 계속 돌린 것이고, 기본서는 3월부터 8월초까지, 민법입문은 3월초부터 6월말까지, 암기장은 7월부터 시험직전까지 계속 돌린거죠. 이게 뼈대입니다.

그리고 시험 2일전 기본서 2회독을 하면서, 개정법률만 봤습니다.

5. 과목별 공략방법

- 학개론

저는 경제학을 전공했습니다. 공부는 끝까지 했죠. 그래서 학개론은 감평부분만 공부하고 나머지는 그냥 책만 읽는 수준으로 공부했습니다. 기출문제나 풀면서 말이죠. 학개론이란 과목의 큰 틀은 경제학의 이론에서 경제학이 쓰는 용어를 그냥 부동산에 적용시킨 것입니다. 그냥 그렇게 이해하고 했습니다. 부동산학이란 실체가 없는 학문이라고... 가령 가격을 임대료로 바꿔서 한다던지 말입니다. 저에게는 가장 쉬운 과목이었습니다. 참고로 가장 힘을 줘서 공부한 과목은 민법, 공법이고, 가장 힘 뺀 과목이 학개론입니다.

- 민법

양창수 교수님 책과 기본서를 6월말까지는 계속 봤습니다. 기출도 같이 보면서요. 제가 기출을 본 방식은 일단 틀린 지문은 빨간줄로 쫙 그어버렸습니다. 이게 1회독 때죠.. 그 이후로는 같은 지문 혹은 비슷한 지문이 나오면 같은 지문은 하나만 남기고 다 빨간줄을 쫙 그어버렸습니다. 이건 해설도 마찬가지 입니다. 이게 한 6~7회독까지는 계속 되었습니다. 이건 회차별을 볼 때도 마찬가지였습니다. 저는 이렇게 양을 계속 줄여나갔습니다. 그러면, 기출문제집이 메인 교재였냐고 물어보시는 분들이 있을 수도 있는데, 그렇게 생각하는 것도 무리는 없을 것 같습니다.

- 중개사법

8월초까지는 기본서를 아무 생각없이 읽다가 이것도 기출지문을 외우는 것으로 시작했습니다. 그러다 행정벌, 과태료, 행정형벌, 절대적 취소, 상대적 취소, 이 부분이 너무 헷갈려서 이 부분만 앞자를 따서 외웠습니다. 상대적 취소는 너무 많아서 그냥 절대적 아니면 상대적이겠지 하고 그냥 넘어갔고 나머지는 외웠습니다. 이 것도 A4 한 장으로 정리한게 있는데, 시험장에서 시험보기 직전에 그걸 봤습니다. 에듀윌에서는 이거 암기법이다 하면서 특강까지 하던데, 그런거 전 별로 소용없다고 봅니다. 그냥 스스로 여러번 보는게 답입니다. 이 부분은 9월 이후에는 그 한 장으로 된 것 하루에 한 번은 봤고, 책상 앞에 포스트잇으로 이 부분만 6월부터 적어서 붙여놓았습니다.

- 공법

저는 오시훈 강의를 들었는데, 오시훈의 전략을 좀 다르게 활용했습니다. 오시훈 교수는 공부는 50점만 넘자는 식으로 강의를 합니다. 그래서 딱 외울부분만 찍어서 그것만 외우고 넘어가자는 식으로 강의합니다. 근데 저는 전체적인 틀을 중요하게 생각합니다. 그래서 전체적인 틀을 공부하고 오시훈의 암기방법 등은 포인트를 외우는데에 활용했습니다. 그리고 오시훈의 암기장 이거 정말 좋습니다. 공법을 딱 250페이지 정도로 요약해 놓은 것인데, 이 교재도 강추하는 교재입니다. 항상 매일 공부시작할 때 이 교재 읽는 것으로 시작했습니다. 하루에 10페이지를 보다가 결국 30분에 이 책 전체 다 읽을 정도까지 읽고 또 읽었습니다. 그러다보니 15회독이네요. 시험보기 전에 공법 암기장 30분만에 한 번 다 읽었습니다.

공법은 워낙 내용이 방대하고 다양합니다. 기출문제만 해도 단 한번만 나온 것이 많습니다. 반복해서 나오지 않았다는 것이죠. 민법은 나오던 것이 말 바꿔서 나오고 또 나오고 하는데, 공법은 꼭 그러질 않습니다. 그래서 오시훈 암기장과 기본 강의에 다른 강사의 강의 내용 하나를 더 추가했습니다. 근데 이게 처음엔 정말 헷갈리고 못해먹겠다는 생각이 드는데(순서도 서로 다르고, 강조하는 부분도 서로 다르기 때문입니다.) 10월 부터는 이것도 눈에 보이면서 괜찮아졌습니다. 가령 오시훈 암기장에는 특별건축구역에 관한 내용은 빠져 있습니다. 저는 이런거 보충한 겁니다.

- 공시법

역시 기본서를 위주로 했습니다. 그리고 앞서 전유부분만 기본서가 약하다고 했는데, 이 부분은 딴 교재 참고했습니다. 저는 지적법이 훨씬 어려웠습니다. 암기를 정말 싫어하는 탓에 지적법 보는게 정말 미칠 것 같았습니다. 그런데 김민석 요약서 맨 앞에 암기코드가 있더군요. 그 부분만 제가 다니던 스터디카페에서 공부하는 어떤 사람한테 책 잠시 빌려서 복사했습니다. 총 세페이지인데 저한테 필요한건 맨 앞장 하나뿐이었습니다. 거기만 10월부터는 계속 외웠습니다. 목도장, 축도장, 개사장, 지대공, 현경이통과, 반지축, 지축행 등등등...

- 세법

먼저 이 이야기는 드려야 할 것 같습니다. 완벽한 세법 강의는 현재 없습니다. 존재하지 않습니다. 다 약점이 있고, 약점이 많습니다. 강사입장에서도 커버가 안 될 겁니다. 제가 들은 세법강의는 종부세까지는 괜찮은데, 종합소득세, 양도소득세가 좀 엉망이었습니다. 이게 왜일까요? 이 둘은 함께 돌아가는 세금입니다. 그러니까 양도소득세는 종합소득세의 일부죠. 근데, 취득세와 양도세 이야기는 하면서 종합소득세와 양도소득세를 묶어서 같이 이야기하는 강사는 없습니다. 또한 종합소득세의 틀을 이해해야 양도소득세 문제 접근이 편한데 종합소득세는 대개 패스하거나 시험에 나온 부분만 보고 그냥 넘어갑니다. 가령 이런 겁니다. 종합소득과세표준 계산을 할 때, 퇴직소득과 양도소득은 따로 계산을 한다. 분리한다. 왜냐면 이 둘은 몇년 혹은 몇 십년간 축적된 소득이기 때문이지요. 그래서 공제를 할 때에도 따로 하는 겁니다. 이게 큰 틀이고 하나의 원칙입니다. 이런것부터 시작해서 이야기를 해 나가면 비교적 쉽게 이해가 되는데, 이런 사람은 없습니다. 이런 책도 아쉽게도 없습니다. 저는 양도소득세 때문에 정말 고전을 했습니다. 위에 쓴 내용도 10월 들어서 깨닳은 겁니다.

6. 강사와 학원을 절대 믿지 말라 (에듀윌이 합격시켜 주는 것은 아니다.)

- 학원은 돈 버는 기업입니다. 자선단체가 아닙니다. 그러니까 기본적인 것만 강의하고 시험에 나올 만한 것은 특강이라는 이름으로 유료로 합니다. 그냥 이런건 기출만 계속 돌려도 충분히 커버가 됩니다. 괜히 시간과 에너지를 특강에 쏟아서 낭비하지 마시기 바랍니다.

- 학원과 강사를 믿어서 합격을 하는 것이 아니라 책상 앞에 지긋이 얼마나 앉아 있느냐, 얼마나 자주, 많이 읽었느냐가 합격을 좌우합니다. 인강이 합격을 좌우하는 것이 아니라 스스로 얼마나 책을 보고 또 봤냐가 합격을 좌우합니다.

7. 개인적인 바램 및 의견

- 인강 듣는 걸 공부하는 걸로 착각을 하지는 마시기 바랍니다. 저는 공부시간을 계산할 때 인강들은 시간은 모두 제외하고 카운팅했습니다. 그냥 인강은 기본강의 하나면 충분한 것 같습니다.

- 동형모의고사. 100선 이거 둘 다 전 패스했습니다. 제가 동형모의고사 이거 풀어야 하냐고 모 사이트 질문게시판에 글을 올린 적이 있는데, 동형이 도움이 많이 되었다고 광고에 나와서 말하는 사람들 정말 합격한 사람이 맞느냐고도 질문 올렸었는데... 지금은 입장이 확고합니다. 필요없습니다. 다만, 오시훈 동형모의고사에서 이번 공법 지문이 하나 나오기는 했습니다. 제가 그 지문 보고서 이 글 쓴거거든요. 그래도 필요가 없다고 생각합니다. 그 시간에 기출 한 번이라도 더 돌리는 것이 좋다고 봅니다.

- 기출만 잘 풀어도 70점은 담보가 된다고 생각합니다. 특히 기출비중이 높은 중개사법 같은 경우에는 80점대도 가능하고, 공법은 60점대도 가능하다고 봅니다. 만약 70점을 기출로 맞추고, 나머지는 다 찍는다고 가정하더라고 75 내지는 77.5는 가능합니다. 이 점 꼭 기억해 주시길 바랍니다.

- 마지막으로 다시 한번 강조합니다. 학원과 강사가 합격을 좌우하지 않습니다. 그들이 합격시켜주지 않습니다. 얼마나 책상 앞에서 책을 보고 또 봤느냐가 합격을 좌우합니다.